かつて政府当局は、私たちアメリカ国民に、住宅価格が激しく急落することなど絶対に起きないと請け合った。
「住宅価格は上昇しているが、これはバブルではな「住宅バブルなど存在，しない。
だからバブルがはじけることもない」と宣っていた人々が今でも、政府や議会、マスコミに居座っている。
そして今度は、金融恐慌の解決法を、その同じ連中の口から私たちは聞かされる。
何と馬鹿げた話だろう。
何が間違っていたから、現在のような金融恐慌に陥ってしまったのか？住宅ローン債務の不履行数が着実に、そして予想を超えて増大していた。
金融部門全体にその影響が波及したときに、金融恐慌は始まったのである。
一般的な経済の解説では、何が起きたかのメカニズムはおおむね正しく説明できている。
しかし、住宅価格の下落の本当の原因について、私たちは何の説明もうけていない。
い。
だから下落することはありません」と政府は広言していたのだ。
「不動産市場は個々の地域のものですから、全米規模で一斉に住宅価格が下落するようなことはありません」とも政府は言っていた。
一九九八年から二○○六年にかけて、住宅価格は劇的に上昇した。
いくつかの地域では、中流家庭向けの住宅の価格が天文学的に上昇した。
この住宅価格の上昇は、住宅建設数の増加の誘因となった。
しかし、住宅数が飽和状態になると、住宅価格を下落させる圧力が起きはじめた。
二○○六年の第３四半期（夏）に、住宅価格は下落しはじめたのだ。
それまでも住宅ローンの支払いに四苦八苦していた人々は、いざとなったら住宅を売ればよい、と安易に考えていた。
住宅価格は上昇するものだし、ローンの借り換えも簡単にできると信じていたのだ。
だが、こうした楽観論に基づいた選択肢は雲散霧消してしまった。
住宅バブルの崩壊は、住宅ローンの貸し手と借り手だけでなく、金融界全体にその影響を波及させた。
金融界はＭＢＳ住宅ローン担保証券に多額の資金を投資していた。
家を買おうとする人は昔から、自分の住んでいる地域の銀行から住宅ローンを借り、その銀行に月々の返済をしていた。
近年では、銀行が住宅ローン債権を、第二次住宅ローン抵当市場（継溌創計》鮮訴詐酵）と呼ばれる市場を通じて、Fなどの機関に売却するようになった。
Fなどの住宅公社に、月々の返済を支払うようになったわけだ。
Fなどは、今度は自分たちの持っている住宅ローン債権をまとめて、ひとつの金融商品、住宅ローン担保証券にして、販売するようになった。
投資家がこの住宅ローン担保証券を購入すると、住宅ローンの借り手からの返済額の一部が、毎月手に入る仕組みになっている。
この住宅ローン担保証券の利点は、リスクが分散されていることだと考えられていた。
アメリカ全体からかき集められた住宅ローン債権で構成されているので、ある地域で住宅価格が下落しても、ほかの地域で上昇していれば、マイナスにはならないと考えられていたのだ。
アメリカの住宅ローンはホーム・エクィティ・ローンが多く、住宅の正味価値（住宅の市場価格からローン残高を差し引いた価格）の限度までローンを組むことができる。
ところが住宅の正味価格が下がれば、たとえ家を手放しても借金だけが残り、不良債権化する。
住宅価格が上がり続けることを前提とした住宅ローンだった〕。
証券という範の中に、様々な地域から集められた住宅ローンが入れられているのである。
それはまるで、様々な地域から集められた卵が、バスケットの中に並んでいるようなものだった。
だが、もし、「アメリカ国内全体で」住宅価格が下落し、住宅市場が縮小して、住宅差し押さえ件数が増大したら、どうなってしまうか？実は二○○六年からこうした状況が始まっていた。
不動産担保証券の所有者たちは、自分たちが大変な状況に陥っていることに気づいた。
住宅差し押さえ件数と住宅ローンを支払えなくなった人々の数が増大した。
それにつれて証券の保有者たちが受け取るリターンの額も、債券購入時の期待値よりも低くなっていったのである。
不動産担保証券の価格は下落し、それを大量に保有している企業の価値も下落した。
不動産担保証券に絡んで、格付け会社がスキャンダラスに取り上げられるようになった。
格付け会社の役割は、様々な証券のリスクのレベルを判定することである。
格付け会社は、不動産担保証券のリスクを低く判定し、その安全性に「トリプルＡ」という高い評価を与えていた。
ここで住宅バブルの崩壊とそれに伴う経済危機の責任を、住宅ローンの「強欲な貸し手」グリーデイ・レンダーズである金融機関と愚かな借り手に押し付けるのは、問題の本質を見誤らせる。
私たちは次に挙げる、幾つかの疑問に取り組まねばならない。
まず第一に、愚かな貸し手と借り手を生み出した構造上の問題は何か？どうして銀行があれほどの莫大な住宅ローンを貸し出せるほどの多額の資金を保有することができたのか？銀行は、仕事も収入も頭金もない信用度の低い人々にまで住宅ローンを貸し付けていたのだ。
これら個々の出来事、そして住宅バブルと経済危機全体については、経済に対する政府の介入という視点から理解することができる。
不動産担保証券を保有する投資家たちは、安全で確実なリターンを見込める投資だと判断した。
しかし、投資家たちは実際には、格付け会社の評価したリスクよりも、かなり高いリスクに晒しかし、投資家たち唾されていたのである。
彼らの役割は何か？FとFは、住宅ローンの借り手に直接貸し付けることはない。
二つの公社は銀行から、第二次市場と呼ばれる市場を通じて住宅ローン債券を買って引き受ける。
簡単に言えば、銀行は、住宅ローン貸付の契約を借り手と交わした後、そのローン債権をFとFに売却できるわけだ。
売却後、住宅ローン債権は元々契約を交わした帳簿から外され、ファニーメィとフレディ「マックが所有し、リスクを引き受けることになる。
二つの公社は、ニ住宅ローンの月々の返済を受け取ることができるが、借り手が》返済不能になった際のリスクを引き受けねばならない。
FとFは、これらの住宅ローンを資産として保有する．ほかに、それらをひとつの商品、住宅ローン担保証券の形にして、投資家たちに販売していた。
住宅ローン契約を交わした銀行は、その債権をFとう》レディマックに売却して資金を得る。
その資金を住宅ローン債券市場に投資したり、新しい顧客に住宅ローンとして貸し出した。
こうした流れに乗って住宅ローン貸付はどんどん拡大し、お金を借りやすくなったことで人々は簡単に家を購入できるようになった。
このように、住宅ローン貸付に様々な分野から資金が流れ込み、こうした住宅ローン貸付資金の増加によって住宅価格は大幅に上昇した。
しかし、これらは市場が機能して自然と生じたわけではない。
連邦政府からの保証を受け、特権的な立場にあったFとFからの資金が、第二次抵当市場に大量に流れ、住宅ローン貸付資金が増加したのだ。
Fは、一九三○年代のニューディール政策の一環で、政府機関として創設された。
そして一九六八年に民営化された。
Fは、一九七○年に民間企業として設立された。
前述したように、これらはＧＳＥと呼ばれている。
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